Vertragsrecht | Wucher beim Grundstückskauf

Vertragsrecht | Wucher beim Grundstückskauf

 

Bei Grundstückskaufverträgen liegt ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung und damit sittenwidriger Wucher erst vor, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert um 90% überschreitet (BGH, Urteil v. 24.1.2014 – V ZR 249/12).

Hintergrund: Sittenwidrige Rechtsgeschäfte sind nichtig (§ 138 Abs. 1 BGB). Der BGH hat in der Vergangenheit gegenseitige Verträge wegen Wuchers nach dieser Vorschrift als nichtig angesehen, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein auffälliges Missverhältnis besteht und weitere subjektive oder objektive Umstände hinzutreten, die den Vertrag als sittenwidrig erscheinen lassen. Ein solch subjektiver Umstand ist eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten, die vermutet wird, wenn das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besonders grob ist.

Sachverhalt: Der Kläger gab am 20.10.2006 gegenüber dem Beklagten ein notariell beurkundetes Angebot zum Kauf einer Eigentumswohnung nebst Tiefgaragenstellplatz für 118.000 € ab. Der Beklagte, der die Wohnung zwei Monate zuvor für 53.000 € erworben hatte, nahm dieses Angebot mit notarieller Urkunde an. Das Berufungsgericht erkannte keine Sittenwidrigkeit des Vertrags; zwar sei angesichts des tatsächlichen Werts der Wohnung von 65.000 € die von dem Kläger erbrachte Leistung von 118.000 € knapp doppelt so hoch wie der Wert der Gegenleistung, so dass ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung bestehe. Der Kläger habe jedoch keine Anhaltspunkte zu den subjektiven Voraussetzungen der Sittenwidrigkeit vorgetragen.

Hierzu führten die Richter des BGH u.a. aus:

  • Der Kläger hat seine Klage mit der Sittenwidrigkeit des Kaufvertrags begründet und sich auf die durch ein grobes Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung begründete Vermutung einer verwerflichen Gesinnung des Verkäufers berufen.
  • Eines weitergehenden Sachvortrags bedurfte es nicht.
  • In der Rechtsprechung des BGH hat sich jedoch bei Grundstücksgeschäften für die Annahme eines besonders groben Äquivalenzmissverhältnisses ein prozentualer Richtwert von 90 % durchgesetzt.
  • Dieser Richtwert ist bei den vom Berufungsgericht zugrunde gelegten Wertverhältnissen von 118.000 € zu 65.000 € (Überteuerung von 80%) noch nicht erreicht.

Anmerkung: Der BGH weist darauf hin, dass der Kläger sich hier wegen der nicht erreichten Schwelle zwar nicht auf die Vermutung einer verwerflichen Gesinnung stützen kann; gleichwohl bleibt ihm die Möglichkeit, eine solche darzulegen und zu beweisen. Dies dürfte allerdings in der Praxis eher selten möglich sein.

Quelle: NWB Datenbank
Autor: Ingo Ehlers, Rechtsanwalt

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