Gewerblicher Grundstückshandel bei einem geplanten Objekt

Ein gewerblicher Grundstückshandel kann auch bei der Veräußerung von weniger als vier Objekten zu bejahen sein, wenn aufgrund objektiver Umstände feststeht, dass der Grundbesitz mit der unbedingten Absicht erworben oder bebaut worden ist, ihn innerhalb kurzer Zeit zu verkaufen. Eine Verlustverrechnung ist jedoch ausgeschlossen, wenn die Gewinnerzielungsabsicht bereits vor Entstehung der Verluste weggefallen ist und der Grundstückshandel zum Liebhabereibetrieb geworden ist (; NV; veröffentlicht am ).

Sachverhalt: Der Kläger ist Vermessungsingenieur. Nachdem ihm aufgrund seiner Tätigkeit die Erschließung eines Gewerbegebiets bekannt geworden war, stellte er im Juli 1992 einen Bauantrag für ein Grundstück zum Bau eines Büro- und Boardinghauses. Kurze Zeit später kaufte er das Grundstück. In der Folgezeit versuchte der Kläger, das Objekt (das Grundstück sowie das noch zu errichtende Gebäude) zu verkaufen. Dies gelang ihm bis zu der im Jahr 2014 stattfindenden mündlichen Verhandlung vor dem FG nicht.

In seiner Steuererklärung für das Jahr 2005 beantragte der Kläger die Anerkennung eines Verlustes aus gewerblichem Grundstückshandel. Das FA erkannte den Verlust nicht an. Die hiergegen gerichtete Klage hatte in erster Instanz Erfolg, der BFH dagegen wies die Klage ab.

Hierzu führten die Richter weiter aus:

  • Der Kläger hat im Streitjahr 2005 keinen gewerblichen Grundstückshandel betrieben, ein Verlust aus gewerblichem Grundstückshandel ist nicht zu berücksichtigen.
  • Selbst wenn der Kläger einen gewerblichen Grundstückshandel unterhalten haben sollte, ist in der Folgezeit – jedenfalls noch vor dem Streitjahr 2005 – die Gewinnerzielungsabsicht entfallen.
  • Nachdem ein ursprünglicher Interessent Ende 1994 das Projekt abgesagt hatte, hatte sich der ursprünglich verfolgte Plan zerschlagen. Spätestens mit diesem Zeitpunkt begann eine kontinuierliche Verlustperiode.
  • Nicht nur verlor das Grundstück selbst erheblich an Wert, sondern es erwies sich als unmöglich, ein anderes gewinnbringendes Bebauungs- und Verwertungskonzept zu finden. Der Kläger musste vor einem Misserfolg seines Plans gewarnt sein und sich überlegen, wie er weiter verfahren wollte.
  • Stattdessen hat er auf die zunehmenden Vermarktungsschwierigkeiten nur unzureichend reagiert und mit dem Unterlassen geeigneter neuer Planungen zu erkennen gegeben, dass die (etwaige) Betriebsführung nicht mehr ernstlich auf eine am Markt erfolgreiche Tätigkeit gerichtet war.
  • Der Kläger hat auch innerhalb einer großzügig verstandenen Anlaufzeit, bis zum Streitjahr und darüber hinaus bis zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung vor dem FG nichts unternommen, was als geeignete Grundstücksentwicklungsmaßnahme verstanden werden könnte.
  • Ihm ist zwar zuzugestehen, für eine anfängliche Durststrecke und auch nach der Absage des ursprünglichen Interessenten zunächst noch an seinem ursprünglichen und nach den Feststellungen des FG schlüssigen Konzept festzuhalten.
  • Zum Ende der Anlaufzeit hätte er aber andere Vorstellungen entwickeln müssen, wie er seinen (etwaigen) gewerblichen Grundstückshandel doch noch zum wirtschaftlichen Erfolg führen könnte. Daran fehlt es.
Quelle, NV; NWB Datenbank

Hinweis:
Die vom BFH in der Entscheidung aufgeführte Liste der Versäumnisse des Klägers kann als Verhaltensempfehlung für Steuerpflichtige in vergleichbarer Situation herangezogen werden. So ist es vor allem erforderlich, auf die Ablehnung eines Bauantrags zu reagieren und die Hindernisse, die der Erteilung einer Baugenehmigung entgegenstehen, zu beseitigen. Im schlimmsten Falle ist es sogar geboten, den Betrieb aufzugeben, wenn das Marktumfeld eine positive Totalgewinnprognose zunichtemacht.
In jedem Fall empfiehlt es sich dann mit dem Finanzamt eine tatsächliche Verständigung über den Zeitpunkt des Übergangs zur Liebhaberei herbeizuführen, wenn dem Steuerpflichtigen die Unmöglichkeit bewusst wird, einen Totalgewinn erzielen zu können.