Einkommensteuer | Aufgepasst beim Kauf renovierungsbedürftiger Immobilien

Einkommensteuer | Aufgepasst beim Kauf renovierungsbedürftiger Immobilien

 

Der Bundesverband der Lohnsteuerhilfevereine (BDL) weist in einer aktuellen Meldung auf Steuerfallen für private Vermieter beim Kauf renovierungsbedürftiger Immobilien hin.

Hintergrund: Erwirbt jemand eine ältere Immobile, um sie privat zu vermieten und renoviert das Objekt umfassend, kann er die Erhaltungsaufwendungen regelmäßig als Werbungskosten entweder im Jahr der Verausgabung oder gleichmäßig verteilt auf die nächsten zwei bis fünf Jahre von der Steuer absetzen. Unter Erhaltungsaufwendungen versteht man Ausgaben, die notwendig sind, um vorhandene Teile, Einrichtungen und Anlagen zu erneuern.

Hierzu führt der BDL weiter aus:

Unter dem Stichwort „anschaffungsnaher Aufwand“ verbergen sich zwei einkommensteuerliche Probleme, mit denen sich der Erwerber auseinandersetzen muss: Überschreiten die Erhaltungsaufwendungen in den ersten drei Jahren nach Anschaffung des Objektes ohne Umsatzsteuer 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden sie als anschaffungsnahe Herstellkosten des Gebäudes behandelt mit der Folge, dass nur 2% als AfA pro Jahr steuerlich berücksichtigt werden. Die Drei-Jahresfrist beginnt mit Datum des Eigentumsüberganges, also mit dem Datum, das im Kaufvertrag als „Übergang von Nutzen und Lasten“ bezeichnet wird. Umfasst sind alle innerhalb der Frist erbrachten Leistungen, unabhängig davon, ob sie sich schon bezahlt wurden.“

1. Problem (Anschaffungspreis des Gebäudes)
Als Basis gilt der Anschaffungspreis des Gebäudes. Der für das Objekt einheitliche Kaufpreis ist in Anschaffungskosten des Grundstücks und des Gebäudes nach den Verkehrswerten von Grundstück und Gebäude aufzuteilen. Ermittelt das Finanzamt einen niedrigeren Wert für das Gebäude als der Steuerpflichtige, kann das Ziel, sofort abzugsfähige Werbungskosten zu erreichen, verfehlt werden.

Beispiel: Der Erwerber einer Immobilie tätigt Erhaltungsaufwendungen in Höhe von 24.990 € (21.000 € plus USt). Er hat die Anschaffungskosten des Gebäudes ohne Nebenkosten des Erwerbs auf 150.000 € beziffert. Das Finanzamt erhöht den Anteil für das Grundstück und kommt bei den Anschaffungskosten des Gebäudes nur auf einen Betrag von 130.000 €.

Während nach Auffassung des Steuerpflichtigen 21.000 € (14% der Anschaffungskosten) Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung angefallen sind, die sofort oder verteilt auf fünf Jahre steuerlich geltend gemacht werden können, kommt das Finanzamt (16% der Anschaffungskosten) zu anschaffungsnahem Aufwand, mit der Folge, dass lediglich 3.100 € (2% von 130.000 € plus 2% aus 24.990 €) geltend gemacht werden können.

Erich Nöll, Geschäftsführer des Bundesverbandes der Lohnsteuerhilfevereine e.V. hierzu:
„Ein Streit lässt sich vermeiden, wenn im notariellen Kaufvertrag der Gesamtpreis eindeutig in Anschaffungswert des Grundstücks und Anschaffungswert des Gebäudes aufgeteilt wird, wobei aber das Finanzamt eine missbräuchliche, weil lebensfremde Aufteilung nicht akzeptieren wird.“

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